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贏佳周報2016.4.25-5.1
2016.05.04

 

一周資訊:
上海樓市新政后 房貸業務猛降五成
差別化信貸政策落地滿月,上海、深圳樓市驟然降溫,市場調整已初步見效。
據深圳某研究中心監測,截至424日,4月份共有1857套新房成交,約19.73萬平方米,較3月份成交量大幅下滑58%;其中二手房僅有6793套二手房成交,約57萬平方米,較3月份大幅下滑64%
中國人民銀行上海總部426日發布的數據顯示,目前,各商業銀行房貸受理量已經較今年1-3月平均水平回落超過50%
與此同時,滬深兩地的新建商品住宅成交均價也出現了不同程度下滑。其中,上海樓市成交均價從33653/平方米下跌至31717/平方米,跌幅為6%。深圳新建商品住宅成交價格出現了248/平方米的下跌,跌幅為1%
隨著樓市的降溫,銀行的房貸業務也跟著大縮水。記者從上海某銀行了解到,央行上海總部調查統計研究部要求轄內商業銀行上報各行年初下達的個人住房貸款業務指標,以便在摸清情況后向各商業銀行總行提出調減分行房貸年度規模指標等的相關建議。
421日,在央行召開的金融市場工作座談會上,針對住房信貸政策,會議指出要按照因地制宜、因城施策的原則,進一步完善區域性差別化住房信貸政策,推動房地產金融產品規范創新,促進住房信貸市場平穩有序運行。
這是否意味著差別化住房信貸政策即將全面落地一線城市?融360房貸分析師胡飛船認為,四個一線城市的信貸政策已經出現了很大的分化,這都跟市場的變化緊密相關。廣州一直都在嚴格限制二套房貸款,堅持首付七成不曾動搖,上海和深圳是先松后緊,北京依然維持較為寬松的狀態。目前來看,這種市場分化的格局還會持續一段時間,信貸政策也很難再次出現趨同。
差別信貸政策落地
325日,上海出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》,決定提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%
在上海祭出了史上最嚴厲的樓市調控政策,推出更嚴格住房限購政策、差別化住房信貸政策等系列組合拳后,深圳樓市調控新政也終于落地:購買首套房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的,貸款首付比例執行最低四成;非本市戶籍居民家庭限購1套住房,且需提供3年以上連續繳納個人所得稅或社會保險證明。
為配合新政落地,上海銀監局下發了《關于進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》(上海銀發[2016]54號)和上海市市場利率定價自律機制的相關要求,要求各家商業銀行執行新政要求。
而在此前的3月份,上海首套房平均利率折扣低至8.62折,執行利率為4.22%3月上海首套房首付比例和貸款利率較2月并沒有變化,主流優惠利率為8.5折,共有17家銀行執行該利率,其中利率較低的是匯豐銀行的8.2折,中信銀行(601998)8.3折。僅有渣打銀行等6家銀行執行9.0折。
但通知下發后,根據某機構監測的30家銀行房貸業務顯示,9折以下的優惠利率不復存在。
人民銀行上海總部發布數據稱,新政后,各商業銀行自覺抵制房貸利率惡性競爭,首套房貸最低利率已按基準利率9折執行。
央行摸底房貸指標
而隨著上海樓市降溫,進入4月份各家銀行的房貸業務也跟著大縮水。央行上海總部公布的數據顯示,滬九條房地產調控政策實施一個月以來,各商業銀行房貸受理量較今年1-3月平均水平回落超過50%
具體來看,新政受理的業務中,執行首套房貸款政策的占比由新政前的97%下降至89%,二套房貸平均首付款比例升至60%左右,二套房貸中購普通住房的占比約為58%。外地戶籍房貸占比出現明顯下降,回落至11%
423日,上海銀監局發布消息稱,針對稽查中發現的問題,決定自425日起暫停轄內各商業銀行與太平洋房屋、仁豐、我愛我家、佳歆、漢宇、鏈家等6家房地產中介的業務合作一個月;對于違反個貸業務受托支付要求的工行靜安支行、中行臨沂路支行等7家商業銀行營業機構,決定自425日起暫停個人住房貸款業務兩個月,并責成對相關人員進行內部問責。
由此各家銀行的房貸業務受到了挑戰,各商業銀行普遍反映,要完成總行年初的指標困難較大。
不過監管部門已經著手了解滬上商業銀行的房貸指標和完成情況。一份網絡流傳的《關于統計各商業銀行個人住房貸款業務指標的通知》顯示,央行上海總部摸底的內容包括個貸新增額、個貸利潤額以及發放金額三部分,除了年初總行向分行下達的年度指標外,各家銀行還需要上報今年前4個月的完成情況,以及自己預計全年能完成的金額。
北京、廣州全國利率最低
與上海不同的是,深圳首套房貸利率已經被9折市場占據,因此,在執行差別信貸政策后利率政策并未受到太大影響,甚至還出現了3月份個人銀行貸款利率下調的案例。
360監測數據顯示,3月深圳有8家銀行下調了貸款利率,中信銀行、江蘇銀行、北京銀行(601169)3月的9.5折下降至4月的8.8折,渤海銀行和平安銀行(000001)3月的9.2折下降至4月的9.0折,興業銀行(601166)和渣打銀行從3月的9.5折下降至4月的9.0折,東亞銀行從3月的9.5折下降至4月的9.2折。
從全國市場來看,融360報告顯示,自去年以來,全國房貸平均利率一直維持在9折以上,4月平均為9.22折。從首套房利率的優惠力度來看,4月全國530家銀行中,提供9折以下優惠利率的銀行有132家,比3月減少25家,占比24.91%
雖然經歷過數次降息,各城市間利率折扣并沒有發生太大的變化,未來房貸利率折扣繼續下行的空間已經不大。胡飛船稱,高于9折的城市數量還是占多數,會繼續維持在9折左右。
而目前首套房平均利率低于9折的城市有廣州、北京、佛山、珠海、天津、寧波、成都、無錫、重慶、中山等,這些城市房貸受理量較大,銀行間競爭也較為充分。
而在北京、廣州一線城市中,仍以8.5折利率為主,由于沒有差別信貸政策的調控也沒有受到影響。甚至北京和廣州兩地的匯豐銀行還執行了8.2折優惠利率。
胡飛船認為,北京、廣州的情況與上海不同,并沒有出現房價暴漲的現象,目前來看房地產市場相對健康平穩,而且針對市場存在的一些違規行為的清查、整頓也正在開展,短期內并不需要過分干預。
 
 
 
 
 
 
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